物件購入に際してかかる費用は物件価格だけではありません。初期費用+頭金が必要であり、必要な資金をまとめて自己資金として用意することになります。但し場合によっては自己資金０でフルローンが通る可能性もあります。今回はフルローンが通りやすい場合も一緒に、自己資金の目安について解説したいと思います。
目次
不動産投資には物件購入代金+初期費用が必要
以前の記事で“不動産投資の初期費用の目安は幾ら？内訳を徹底解説”という内容を書かせていただきました。仲介手数料・印紙代・司法書士報酬・各種税金など初期費用の目安はおよそ6～8％です。
物件購入代金+初期費用を現金で購入できない場合不足分を不動産投資ローンで賄うこととなります。
初期費用の中で仲介手数料が最も高額になりますが、売主物件の場合仲介手数料はゼロとなるため大幅に初期費用を削減することができます。
不動産投資において頭金は何故必要なのか
頭金は金融機関に対して属性が良いことをアピールするために必要です。
というのも、某金融機関の不正融資や建築偽装等社会問題が続出したことで金融機関の審査は以前に比べ遥かに厳しくなりました。その為自己資金（資産）がゼロの場合ローンは通らないと思った方がよいでしょう。銀行が融資審査で見るポイントとして、購入物件の収益性や勤務先や年収が高いかなどの個人属性は当たり前として、購入価格に対する自己資金の比率があります。
不動産投資は何年もかけて計画的に運用していく投資ですから始めるにあたってどれだけ計画的に資金を準備できているかという部分で、コツコツと努力ができるような人間性を審査しています。
自己資金の割合が高いと月々の返済額は少なくて済みますがレバレッジ効果が薄れます。また、無理をして貯金を全額頭金にしてしまった場合、何らかのトラブルが起きたときにローンの返済が滞ってしまう事態になりかねません。
ローンが滞ることは絶対に避けなくてはならないので、不動産投資とは別に十分な貯金を持っておく必要があります。
金融機関もそこをよく見ており、物件の1～３割頭金を入れたとして仮に不測の事態が起きて家賃がゼロになったり事故や病気で勤務できなくなったとしても半年は返済が滞らないくらいの余裕が必要です。
頭金は幾ら必要なのか？
多くの場合物件価格の1割は用意しておく必要があります。案件ごとに審査をするプロパーローンの場合属性次第ではもっと頭金が少なくてもローンがおりる場合もあります。たとえば既に不動産投資の経験があり利益を出した実績がある場合や担保として出せる不動産を所有している場合などです。また、購入希望物件の資産性も非常に重要です。空室率が低く、資産性が高い物件でなければ融資はおりにくいです。
一棟アパート購入の際に必要な自己資金の目安は？
では頭金を踏まえて具体的に一棟アパートを購入する際の自己資金の目安を算出してみましょう。
東急東横線徒歩8分、6900万円の一棟アパートの例です。この方の属性が良いこと、購入希望物件の資産性も高いことから6120万円の融資がおりています。以下は初期費用内訳です。
| 項目 | 金額 | 支払時期 | 備考 |
| 売買契約印紙代 | 30,000 | 契約時 | |
| 登録免許税（所有権移転） | 287,183 | 決済時 | （土地）固定資産税評価額の1.5% （建物）固定資産税評価額の2% |
| 登録免許税(抵当権設定) | 244,800 | 決済時 | 61,200,000←借入（借入額の0.4％） |
| 司法書士報酬 | 150,000 | 決済時 | 参考：10万円～20万円 |
| 固定資産税・都市計画税 | 150,442 | 決済時 | 365日中 365日分精算 （建物精算分に消費税課税される場合があります） |
| 不動産取得税 | 356,669 | 登記後3ヶ月 ～6ヶ月 | （土地）固定資産税評価額の1/2☓3% （建物）固定資産税評価額の3% |
| 銀行諸費用 | 660,960 | 決済時 | 印紙代、保証料、事務手数料等 |
| 仲介手数料 | 2,343,000 | 契約・決済時 | 本体価格の3%＋6万円（消費税） |
| 火災保険費用 | 250,000 | 決済時 | 建物規模による（40坪エコノミー10年想定） （一括支払い or 年払い） |
| 敷金預かり金 | 65,000 | 相殺 | |
| 家賃日割り | 相殺 | ||
| 合 計 | 1,838,385 | 不動産取得税別途 |
この場合6900万円の一棟アパートを購入するために必要な自己資金は¥9,638,385（頭金780万円+初期費用約183万円）でした。上記はあくまでも一例であり、不動産に同じものが一つも無いように融資事例も場合によってさまざまです。
頭金がなくても担保があれば融資を受けること(フルローン)は可能
金融機関は返済ができなくなることを常に危惧しています。そのため担保になる不動産を有している場合、融資した金額の代わりに担保不動産を競売などにかけて回収できるので、頭金がなくても融資を受けやすくなります。
個人の属性と担保評価の掛け合わせで融資額が決まります。個人の属性は年齢、性別、職業、年収、勤続年数、家族構成など、担保評価は算出した市場価格におよそ70％ほどの掛目(担保に対し時価よりも低く評価する比率)をかけて算出します。
万が一債務者が破綻して担保を競売した場合を想定した観点で担保評価をするためどうしても安くなりがちです。
担保評価を超えて貸し出す場合、共同担保として他の不動産を入れる方法と借主の信用によって判断されます。経営者であれば会社の財務状況、サラリーマンであれば預貯金や企業の規模、勤続年数などです。
まとめ
- 不動産投資に用意すべき頭金は物件価格の1～3割が目安
- 属性が良いこと、物件の資産性が高ければ少ない頭金でも可能
- 頭金がなくても相応の担保があれば融資は可能
- 自己資金（資産）がゼロの場合一棟アパートの不動産投資ローンはほぼ通らない
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