相続対策としての不動産購入、そろそろ始めませんか？

相続する資産を不動産に変えると相続税対策になる理由は、時価と相続税評価額に差が生じるからです。
土地と建物それぞれに付けられた相続税評価額が時価よりも下がることで、相続税の課税対象額を抑えることができるのです。

土地は国税庁が定める相続税路線価という指標にもとづいて計算され、時価の8割ほどに設定されているので現金より2割もお得になります。また、小規模宅地などの特例や土地に賃貸物件がある場合は貸家建付地といい、自分で済む場合よりもさらに2割程度減額されます。この結果時価よりも4割ほども相続税評価額が下がる計算になるため、不動産投資は相続税対策になるといわれているのです。

不動産の主な経費は、主に減価償却費、管理費、固定資産税、都市計画税、火災保険料、地震保険料、修繕積立金、借入金利息です。
これらを経費として計上することで住民税、所得税を節税することに繋がります。特に減価償却費は何年もかけてかかってくるものなので金額も大きく、見逃せないポイントとなります。

相続する場合、財産評価額に対して課税計算がされ、現金を5000万円相続する場合はそのまま5000万円が財産評価額になります。ですが不動産として相続する場合、土地は路線価、建物は固定資産税評価額から不動産評価額が評価され、額として土地は4～6割、建物は７割程度の評価となることが多いです。例えば5000万円の不動産が2000～3000万円程度の評価とされるわけなのでこれが相続、贈与のときには同額の不動産とすることで節税効果があるといわれる理由です。

不動産投資は節税対策とはなりますが、リスクも考慮しなければなりません。賃貸経営で利益を得れば所得税や住民税がかかってきますし、老朽化すれば逆に修繕費がかかりすぎて利益を得られにくくなります。

考慮しておきたいのが老朽化した古いアパートを相続した場合、収益性の高い物件に変えるために、リフォーム費用などの修繕費が必要となることもあります。相続税が安くなるとはいっても、リフォーム費用のほうが高くなる場合は注意しましょう。もしそのような不動産を相続する場合は、予め業者に見積もりをしてもらい、リフォーム費用も運用計画に入れておく必要があります。