不動産投資を始めるにあたり、マンションの区分所有にするか、アパートの一棟所有にするか、悩んでいる方もいるかもしれません。

投資物件のタイプ毎にそれぞれメリット・デメリットが存在しますが、1棟目の不動産投資を考えている方は、中古一棟アパートから始めるのがおすすめです。

なぜ中古一棟アパートから始めると良いのか、初心者が陥りやすい一棟アパート投資の失敗例、最初の物件ににどんな物件を選べば良いのかについてご紹介します。

アパート投資とマンション投資の違い

アパート投資とマンション投資の違い

アパートとマンションの違いは実は明確に定義されているわけではありません。

主に構造面から下記のような分類がされていますが、不動産投資において抑えておきたいのは、構造の違いによって節税面での違いが生じるということです。

アパートとマンションの構造の違い
  アパート マンション
構造 木造
軽量鉄骨
鉄骨造(S造)
鉄筋コンクリート造(RC造)
鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC造)
階数 2~3階建て 3階建て以上

※明確にこの構造ならアパート、この構造ならマンションと決まっているわけではありません。

構造の違いで変わる節税効果

構造の違いで変わる節税効果

「不動産投資は節税にもなる」という話を聞いたことがあるかもしれません。

物件購入時は不動産収入よりも経費が大きくなることが多く、給与所得と不動産所得のマイナスを相殺して結果的に節税になるという仕組みです。これを損益通算と言います。

節税についての詳しい解説はこちらをご覧ください。
https://column.richroad.co.jp/investment/200918-6/

もう一つ大きな節税効果を生むのが、「減価償却費」です。

「減価償却費」とは

収益物件のような価格が大きく何年にも渡って利用するものは、一度にまとめて経費計上するのではなく、経費も何年かに分割して計上しましょう、という考え方です。

この減価償却費は、実際にはお金が出ていかない経費のため、うまく利用することで、家賃収入を得ながら大きな節税効果を生むことができます。

建物の構造によって法定耐用年数が決まっています。法定耐用年数が短いほど「お金の出ていかない経費」である減価償却費を大きく取ることができるのです。

構造毎の法定耐用年数
構造 法定耐用年数
木造 22年
軽量鉄骨 27年
重量鉄骨 34年
RC(鉄筋コンクリート) 47年
SRC(鉄骨鉄筋コンクリート)

こちらの表の通り、マンションの構造に多いRC(鉄筋コンクリート)は法定耐用年数が47年と長く、アパートの構造に多い木造や軽量鉄骨は法定耐用年数が22~27年と短くなっています。

給与所得が高い人が最も節税効果を高くできるのはアパートということがわかります。

不動産投資の節税効果

・不動産投資での節税効果が高いのは給与所得が高い人
・減価償却費が大きく取れるのは木造と軽量鉄骨(アパート)

資産形成スピードの違い

資産形成スピードの違い

節税効果が大きいと、手元に残る現金が増えることになります。

ただし、節税のために赤字物件を購入することはあまりおすすめできません。不動産投資が節税になるのは事実ですが、あくまで不動産投資の目的は資産形成であることをお忘れなく。

お金の出ていかない減価償却という経費を利用し、家賃収入によるお金を手元に残しながら、給与所得の税金を減らすことが、資産形成スピードを早めることに繋がります。

手元に残る現金が多ければ、収益不動産を運営する上で必要な修繕や、二棟目の頭金に当てることもできます。

空室リスクが分散できる一棟投資

アパートとマンション、どちらを購入すればリスクを抑えながら資産形成を進めていけるのでしょうか。

結論から言うと、中古の一棟アパートがおススメです。

区分マンションであれば1つ部屋が空けば空室率100%のリスクがあります。

資産形成スピードを早めるためには、資産価値の高い土地が手に入り、空室リスクも分散できる一棟投資が有利です。

ただ、一棟マンションは価格が1~3億程度になることも多く、1棟目の不動産投資としてはリスクが大きいのも事実。

中古一棟アパートは価格も1億円前後までが多く、減価償却による節税効果を得ながら資産価値のある土地が手に入るという意味で、リスクを抑えて資産形成していきたい方に魅力的な不動産投資です。

一棟アパートは一棟マンションと違って価格的に融資が組みやすいのも、見逃せないメリットです。

中古一棟アパート投資のメリット・デメリット

中古一棟アパート投資のメリット・デメリット

不動産投資は中古一棟アパートがおススメだとご紹介しましたが、アパート投資には新築もあります。

新築アパートと中古アパートでは不動産投資においてどのような違いがあるのでしょうか?

新築アパート投資と中古アパート投資を比較
  新築アパート 中古アパート
メリット
  • ・長期の融資がつきやすい
  • ・直近の修繕費が安く済む
  • ・新しいので入居者がつきやすい
  • ・初期は賃料が高く取れる
  • ・利回りが高い
  • ・減価償却による節税がしやすい
  • ・既に入居者がいることが多い
  • ・賃料が下がりにくい
デメリット
  • ・利回りが低い
  • ・節税額が低い
  • ・新しく入居付けする必要あり
  • ・賃料が下がるリスク
  • ・属性によっては融資が難しい
  • ・新築よりも修繕費がかかる
  • ・新築と比べると賃料は低くなる

新築アパートと中古アパートのメリット・デメリットはちょうどあべこべの関係になっています。

まずは新築アパートのメリットを見ていきましょう。

新築アパート投資との比較

新築アパート投資には次のようなメリットがあります。

  • ・長期の融資がつきやすい
  • ・直近の修繕費が安く済む
  • ・新しいので入居者がつきやすい
  • ・初期は賃料が高く取れる

反対に、デメリットとしては新築プレミアムによる値下がりリスク、初期をピークに賃料が下がっていくリスク、既に入居者がいる中古アパートと違って新しく入居付けをする必要がある、という点が挙げられます。

また、新築は耐用年数が長くなることから、減価償却による節税効果が低いのもデメリットの一つです。

新築一棟アパート投資は、不動産初心者にはリスクが高いと言えるかもしれません。

物件の選び方で堅実な不動産投資になるのが中古一棟アパート投資

中古一棟アパートには、購入者の年収や手持ち資金など属性によっては融資が難しいこと、新築よりも修繕費がかかることなど、デメリットもあります。

逆に言うと、融資がクリアできて、これまでしっかり修繕されている物件であれば、堅実な不動産投資になりやすいということでもあります。

中古一棟アパート投資のメリット

  • ・新築アパートやワンルームマンションと比べて利回りが高い
  • ・資産形成のスピードが早い
  • ・空室リスクが分散できる
  • ・土地の資産価値が残る
  • ・購入時の利回りが保ちやすい(新築は下がりやすい)
  • ・減価償却による節税がしやすい

中古の一棟アパートは建物価値がゼロに近くなっていることも多く、ほぼ土地値で物件が買えることもあります。

融資さえしっかり付けば、ローンを家賃で返済しつつ土地が手に入るのが中古の一棟アパートの大きなメリットです。

リノベーション工事も可能なので、間取りの変更や増築等、自分次第で物件の価値を高めていけることも不動産投資家にとっての魅力の一つです。

中古一棟アパート投資に向いている人

中古一棟アパート投資に向いている人

中古一棟アパート投資に向いている人は、このような人です。

  • ・リスクを抑えた不動産投資をしたい人(空室リスクの分散)
  • ・比較的安く収益物件を手に入れたい人(ほぼ土地値で物件が買える)
  • ・年収が1,000万円以上ある人(減価償却による節税効果)

その他にも自己資金が2,000万円以上あると融資が受けやすくなるため、ある程度の金融資産を持っている人も中古一棟アパート投資に向いています。

初心者が陥りやすい失敗例

初心者が陥りやすい失敗例

中古一棟アパート投資はリスクを抑えて投資したい方におススメですが、選ぶ物件によってはリスクが存在しますので、どのような物件を選ぶのかが重要です。

不動産投資初心者がよく陥る典型的な失敗例をご紹介しますので、上手にリスクを回避して、物件を選ぶようにしてください。

1. 利回り一辺倒で物件を選んでしまう

中古一棟アパートは利回りが高く出やすいのですが、利回りだけで物件を選ぶのは危険です。

土地値の安い地方や郊外の物件は、物件価格が安いため利回りが高くでます。

ただし、「本当にその利回りで空室が埋まるのか?」「新しい入居者はその賃料で入居してくれるのか?」をよく検討する必要があります。

満室時の想定利回りが「絵に描いた餅」ではいくら利回りが高くても意味がありません。

東京23区をはじめとする首都圏は、土地値が高いため利回りは相対的に低くなります。

利回りだけ見ると一見魅力的ではないように見えるかもしれませんが、空き室を埋めやすく、しっかりとした家賃収入を確保しやすいという特徴もあります。「その物件が実際に資産形成に繋がるのか」という視点で物件を選ぶことが大切です。

2. 修繕費用がかかる物件を買ってしまう

修繕費がかさむ物件を買ってしまうと、手元に現金が残りにくくなります。

例えば、雨漏りなどの不具合がある物件を買ってしまうと修繕費が大きくなり収益を圧迫します。

修繕状況は自分で調べることは難しいため、物件を紹介してくれる会社の営業担当に確認してみるのがおススメです。気になる物件は自分の目で実際に見学に行きましょう。

どんな物件を購入しても不動産投資に修繕費はつきものです。

修繕に加え、リノベーション工事で物件の価値を向上させることができるのも、不動産投資の醍醐味の一つですね。

成功されている投資家の方は、修繕も楽しみながら不動産投資をされていることが多いようです。

3. 二棟目が買えない物件を買ってしまう

二棟目以降の物件を買うことができなくなることも、よくある失敗の一つです。

賃貸需要の少ないエリアで物件を買ってしまうと、空室がなかなか埋まらないということが続きます。

空室率が高くて赤字が続いていると、次の物件を買う際の担保評価も低くなりますし、一棟目の物件が重荷になって、二棟目の融資がおりづらくなります。

現金が出ていきやすい物件を最初に購入すると二棟目を買うための頭金も貯まりませんし、いざ売却するとなったときも、希望の価格では売れない可能性があります。

最初に購入する物件は、賃貸需要が固い一都三県(武蔵野線の内側)エリアで、土地値に近い価格で物件を購入することができれば、出口戦略が描きやすくなります。

一棟目の実績が信用になり、銀行や金融機関の評価も得やすくなりますし、手元に現金を残しながら二棟目の購入計画を練ることもできます。市場環境によっては売却する、という選択肢も取りやすくなります。

一棟目が最重要。どんな物件を選べば良い?

一棟目が最重要。どんな物件を選べば良い?

不動産投資を始めるには、まずは物件探しです。

初心者の方が物件を探しやすいのは楽待や健美家といった不動産投資専門のポータルサイトですが、良い物件が全てポータルサイトに載っているとは限りません

本当に良い物件は、不動産業者が抱えている会員の方限定で非公開に紹介されているケースも多いのです。

ポータルサイトで物件の相場感覚が掴めてきたら、信頼できそうな不動産業者の公式サイトで会員登録をしてみるのが良い物件を手に入れるための近道です。

信頼できる業者を選ぶポイントはこちら。長くお付き合いできる信頼できる会社を見つけましょう。

信頼できる業者を選ぶポイント

  • ・業歴が長い(10年以上)
  • ・リピーターが多い(二棟目を買えている)
  • ・たくさんの金融機関と取引がある(融資付けに強い)
  • ・グレードの高いビルに事務所を構えている(入居審査が厳しい)
  • ・入居付けや物件管理まで一気通貫で行っている(ワンストップでお任せできる)

複数物件を持つのが重要な理由

これから不動産投資を考えている方にまずお伝えしたいことは、不動産投資は複数物件を持つことが重要だということです。

一棟のみで不動産投資を運営することは、不動産投資リスクをその物件のみに集中させることになります。

「一つの籠に全ての卵を盛ってはいけない」という格言がありますが、株式投資においては、複数社に分散して投資することは当たり前とされています。不動産投資においてもその考え方は同じです。

投資リスクを分散できる

一つの部屋に空室リスクが集中する区分投資よりも一棟投資の方がリスクを分散できるのと同様に、物件自体も複数持つことで、不動産投資に関わるリスクを分散することができます。

例えば、築年数の違う物件を二つ持っておくことで大規模修繕の時期をずらすことができ、片方の物件の支出をもう一方の物件の収益でカバーすることができるようになります。

効率的な不動産経営ができる

収益物件を一つ持っているのと二つ持っているので手間が二倍掛かるかというと、そんなことはありません。

既に所有している物件で培った知識や経験、外部業者との関係などを活かして、二棟目以降は効率的な不動産経営をすることができます。

出口戦略を描きやすい

最終的な出口戦略を考える場合も、所有する物件が一棟だけなら「売る」「売らない」の二択だけですが、複数物件を持っていれば収支状況や市場環境を見ながら一棟だけ売るなど、複数の選択肢を取りやすくなります。

売主物件のメリット

複数物件を持つためには、一棟目にどんな物件を持つかが重要です。

一棟目の物件が重要な理由

  • ・一棟目の運営実績で二棟目が持てるかが決まる
  • ・二棟目の頭金づくりに影響する

そこでリスクを抑えながら二棟目を見据えた最初の投資物件としておススメなのが「売主物件」です。

売主物件とは、不動産業者が物件のオーナーであり、仲介会社を挟まず直接販売している物件のことです。

仲介手数料が掛からないので手元に現金が残せる

売主から直接物件を購入するため、仲介手数料が掛かりません。

1億円の物件であれば、通常300万円以上の仲介手数料が掛かりますから、この初期費用が掛からないのは売主物件の魅力です。

仲介手数料が掛からない代わりに売主の利益が含まれた価格にはなっていますが、融資は物件金額で出ますので、仲介手数料と違い融資で費用を賄うことが可能です。

仲介手数料などの諸経費は、基本的に手持ち資金から支払う必要があります。300万円以上の現金を手元に残すかどうかは、二棟目の購入や今後の修繕に備える意味でも大きな違いになります。

手元に現金が残りやすいのが売主物件のメリットです。

2年間の契約不適合責任付き

売主物件の最大のメリットが、売主物件には2年間の契約不適合責任(※)が付いている、ということです。

一般的に仲介の場合、売主さんが個人の場合、契約不適合責任は3ヶ月程度となること多く、それ以降に物件の不具合が見つかっても保証はされません。

一方、不動産会社が売主になって中古物件を販売する場合は2年間保証する義務があります。

目先の利回りだけで物件を選んでしまうと、隠れた不具合やトラブルがあったときに、「資産」になるはずの不動産が「負債」になってしまうということが起こり得ます。そうなると、二棟目どころではありません。

売主物件には2年間の保証義務がありますので、売主側の不動産会社も、物件の抱えるリスクをきちんと調査した上でお客様にご紹介します。

売主である不動産会社が物件について熟知しているので、建物の修繕状況や賃貸状況など情報量が多く、不確定要素が少ないことも売主物件のメリットの一つ。

売主物件を購入することは、リスクを抑えて一棟目を購入したい不動産投資初心者の方には、得られるメリットがたくさんあります。

※2020年4月以前の瑕疵担保責任にあたります。

堅実な不動産投資ならリッチロード

堅実な不動産投資ならリッチロード

私たちリッチロードは、2000年2月4日に創業した業歴20年以上の老舗不動産投資会社です。

創業当初からインターネットでの物件紹介に力を入れてきたことで、おかげ様で今では18,000名以上の方に会員になっていただいております。

当社の扱う物件は、空室率の少ない一都三県(武蔵野線の内側エリア中心)に特化した中古一棟アパートであることが特徴で、昨年一年間、お客様が購入された物件のうち80%以上が当社売主物件になります。

◆業歴20年以上

正直に誠実にお客様と向き合ってきて20年。実績があるので金融機関とのお付き合いも多く、お客様に合わせた融資をご紹介します。

◆首都圏の中古一棟アパート物件多数

空室率の少ない一都三県(武蔵野線の内側エリア中心)に特化。リスクを抑えた堅実な資産形成をご提案します。

◆非公開物件数が多い

不動産投資ポータルサイトに出回らない非公開物件を会員様に優先的にご紹介しております。

◆お客様購入物件のうち80%以上が当社売主物件

当社売主のため修繕や賃貸状況の情報量が多く、投資のリスクを抑えながら手元に現金を残せます。

◆管理もお任せいただけるワンストップサービス

購入後の物件管理や入居付けもお任せいただけます。管理もワンストップでやることで空室率の少ない入居づけしやすい物件をご紹介しております。

◆お客様のリピート率77%

物件のメリット・デメリットをしっかりとご説明し、「売りっぱなし」にしないリッチロードでは、リピートのお客様が多いのも特徴です。二棟目、三棟目と物件を増やしていかれる方も多いです。

リスクを抑えた資産形成を

不動産投資は入居者がいなくては成り立ちません。少しでもリスクを抑える為には立地が大変重要です。

中古一棟アパート投資は初心者が陥りやすい失敗例を回避することで、リスクを抑えながら資産形成をしていくことが可能です。節税対策にも最適です。

ポータルサイトに掲載していない非公開物件も公式サイトや会員様向けのメルマガでは多数ご紹介しております。

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