目次
はじめに
不動産投資で物件選定を行う際、「利回り」は最も注目される指標の一つです。しかし、投資初心者に多いのが、「表面利回り」だけで判断してしまうこと。税金・管理費・空室期間などは収支に大きく影響し、「実質利回り」こそ現実的な収益性を示す指標です（※1）。
本記事では、両者の違い、計算式、用途、経費項目、リスク回避などを細かく解説します。
1. 表面利回りと実質利回り
1.1 表面利回りとは？
表面利回り（グロス利回り）は物件価格に対する年間家賃収入の割合を示す指標で、計算が簡単で広告に多用されています（※2）。
■ 計算式：表面利回り（%）＝ 年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100
■ 特徴：
- 複数物件の比較に便利
- 経費や空室リスクを考慮しないため、実態と乖離しやすい（※3）
■ 用語補足：満室想定の収入がベース、諸費用未加入の本体価格で算出されます。
1.2 実質利回りとは？
実質利回り（ネット利回り）とは、年間家賃収入から経費を差し引き、総投資額で割ったもので、キャッシュフローの現実性を担保します（※1,※2）。
■ 計算式：実質利回り（%）＝（年間家賃収入 − 年間経費） ÷（物件価格＋購入時諸費用）× 100
■ 特徴：
- 中長期の収支計画に必要不可欠
- 融資審査・減価償却・税引後利益の試算でも活用されます（※4）（※7）
■ 用語補足：年間経費＝税金・保険・管理費など、購入時諸費用＝仲介手数料・登記費等（価格の6～10％）
1.3 異なる利回りの比較例
◆ ケーススタディ（区分マンションA）
物件価格：1,500万円／年間家賃収入：90万円 → 表面利回り＝6.0％
経費：管理費18万円・税・保険6万円・購入諸費：120万円
→ 年間収益＝66万円／総投資額＝1,620万円
→ 実質利回り＝約4.07％に低下
表面利回りだけでは見えない収益落差に注意が必要（※2,※3）。
2. 実質利回りを計算する上で重要な経費項目
| 経費項目 | 内容と注意点 |
|---|---|
| 管理費・修繕積立金 | 毎月発生。築年とともに上昇傾向。 |
| 建物管理費 | 一棟物件で共用部の維持費。 |
| 固定資産税・都市計画税 | 毎年課税・見落とし不可。 |
| 保険料 | 火災・地震保険。融資条件にも。 |
| 募集・広告費 | 入退去ごとに支出。 |
| 空室リスク | 立地や築年により1～2ヶ月空室想定。 |
| 設備交換費用 | エアコン等突発交換費用。 |
| 税理士報酬 | 申告代行料。目安10万円前後/年。 |
これらの経費を無視して購入判断をしてしまうと、実質利回りは大きく低下し、キャッシュフローが赤字化するリスクがあります（※5）（※9）。
3. 表面利回りだけで判断するリスク
表面利回りには以下の誤認ポイントがあります：
- 満室稼働前提で作られている（※6）（※10）
- 過去の家賃水準による計算が過大評価に繋がる
- 経費未計上で利回りを“かさ上げ”
「残る金額」で考えるべきだという視点は、投資経験者が必ず通る道であり、表面と実質の違いを明確に理解することが前提です（※3）（※8）。
4. おわりに（要約）
表面利回りは“入り口”として使える数字に過ぎません。投資判断には必ず実質利回りを計算し、収支シミュレーションを行うべきです（※1,※4,※6）。
見かけに惑わされず、賢い投資を行うためには、数字の裏側を読み解く力が不可欠です。
参考文献
- ※1：オーナーズ倶楽部「表面利回りと実質利回りの違い、計算方法、シミュレーション」
https://owners-cb.jp/topics/262 - ※2：アットホーム「不動産投資の利回りとは？表面利回りと実質利回りの違いを徹底解説」
https://www.athome.co.jp/… - ※3：マネのび「表面利回りと実質利回りは何が違う？計算方法や相場もわかりやすく解説」
https://www.am-expo.jp/… - ※4：クラモ「不動産投資の表面利回りと実質利回りの違いとは？それぞれの計算方法と注意点を解説」
https://cramo.jp/6170/ - ※5：ベルテックス「表面利回り・実質利回りの計算式と理想的な利回りについて」
https://vertex-c.co.jp/… - ※6：不動産投資の窓口「利回りとは？表面利回りと実質利回りの違いを解説」
https://fudosan104.jp/… - ※7：マンション経営大学「不動産投資の利回り｜表面利回りと実質利回りの計算方法」
https://mansionkeiei.jp/… - ※8：GOKURAKU「不動産投資の『表面利回り』『実質利回り』とは？」
https://gokuraku.io/… - ※9：みんなの不動産「利回りの計算入門｜不動産投資を始めるなら知っておきたいこと」
https://minna-fudosan.com/… - ※10：大家フォーラム「不動産投資の表面利回り・実質利回りの違いを理解しましょう」
https://ooya-forum.net/…
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