不動産投資において入居者確保は何よりも重要です。もしも所有している物件の退去が多く、収入が不安定であれば立地や物件状態などに問題がある可能性が高いといえます。入居者が絶えない物件を複数持ち成功しているオーナーがいる一方で購入したはいいが、その先うまくいかないオーナーもおります。この差はどこにあるのでしょうか？
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退去するには必ず理由がある
退去する理由はそれぞれで、転職・卒業などライフサイクルの変化の場合は仕方がないといえます。しかし退去の多くはそれとは別の理由が多いでしょう。しかも退去者は多くを語らずある日突然解約を告げてきます。解約を告げてきた時には既に次の物件を見つけていることが多く引き留めることは難しい状態です。本来引っ越しとなると退去者側にも負担が生じる為、頻繁にするようなものでもないはずです。そして退去者には傾向があり、退去が多い物件は相応の理由があるものです。
退去による損失は空室が長引くほど増大します。オーナーは退去が出た場合、まず投資への影響を考えるべきです。原状回復・入居者募集における広告費・空室期間による純粋な損失…。１度の退去で家賃の半年ぶん程度の損失を被るとした場合、入居者の利便性向上に繋がる設備投資にその費用を回した方がはるかに有意義ではないでしょうか。
入居者がすぐに退去してしまう理由
建物自体に不満
水回りなど付属設備が劣化していたが、修繕対応がされていなかった。隣室からの音がうるさい、ゴミ置き場など共有スペースが不衛生・・・。など、毎日使用する部分はどうしても劣化が進みやすく不満が溜まる部分でもあります。
最初に内見をして、納得したうえで入居しているのだから我慢すべき、というオーナーもおりますがそもそもオーナーと入居者では立場・考え方が違うものです。物件と入居者の質は比例することが多いといえますから、状態の良い物件を手に入れることはオーナー側の不要なストレスを減らすことにもつながります。物件購入時に、入居者状況をよくみておくことは本当に大切なことです。
隣人に関するトラブル
退去の多い事例として隣人トラブルがあります。夜間騒がしい、音楽がうるさい、ゴミをきちんと出さないなどの迷惑行為があっても対処されない場合、次の入居者にも同じトラブルが降りかかります。こうして契約更新を待たず転居してしまう事例が繰り返されます。特に生活保護者が多い物件（家賃も低めで防音も弱いことが多い）では在宅時間が長いため騒音トラブルが生じる事例も散見されます。
更新料や家賃など費用面
2年に一度の更新料の支払いが退去の原因となることもあります。最近では敷金礼金０・フリーレント物件も増えており不満を持ったまま更新料を払うよりも引っ越した方がよいという考えを持つ入居者もいます。家賃の1～2か月分の更新料を引っ越し費用に充てたほうがいいと考えるわけです。
オーナーと入居者の満足度の乖離
オーナーにとって満足度が高い物件とは低いコストで利益が大きい、即ち利回りが高い物件といえます。投資を行う上ではなるべくコストを抑えることは必須であり、できれば面倒なトラブル対応、費用の掛かる修繕対応はできる限りしたくないのが本音ではないでしょうか。そこに入居者の満足と乖離があります。しかしながらオーナーの満足だけを追求した結果退去者が続出し、空室率が上がることで結果的にオーナーの手元に残る利益は少なくなり事業規模拡大への道も閉ざされてしまう、こういったことも予測されます。入居率を維持したまま利益を確保する難しさ、不動産投資は事業運営であるという所以です。
入居者の退去を防ぐために
入居者にとって物件の居心地が悪いことが退去の要因になるとするなら、同じ自体を繰り返さないためにどうしたらよいでしょうか。
アンケートを取る
退去時にアンケートをとり、率直な意見を聞く方法があります。ダメージとなる退去ですが、更なる退去者を出さないために見えない部分を明らかにする絶好のチャンスをとらえます。
入居者の審査
軽量鉄骨・木造の場合騒音問題が生じやすいといえます。しかし普通にルールを守り生活している入居者がほとんどであるので、トラブル回避には審査の段階で問題を起こしそうか、チェックが大切です。勤務先や勤務歴、人柄を管理会社を通じてよく確認します。
更新料を減額
現在は敷金礼金０・フリーレントが増えており退去のハードルが下がっています。自分の物件が周辺より見劣りする場合、入居者の更新が近づき退去しそうな気配があったとするなら更新料を取らず、空室期間を無くすほうが結果的に得なこともあります。
修繕・設備交換対応
オーナーには所有者として賃貸物件に対する修繕義務があります。修繕が必要であるにもかかわらずこれを怠り、事故が起きた場合、真面目に修繕対応していたよりも遥かに多額の費用が発生する恐れも０ではありません。
修繕や絶日の交換は入居者に対する利便性の向上だけではなくオーナー自身のリスク軽減も含まれていると認識するべきでしょう。
まとめ
不動産投資において空室リスクは常にあるものですが少しでもリスクを低減するために、周辺の物件相場を把握したり物件自体に設備破損などないか、日ごろからチェックを怠らない姿勢が投資成功につながると言えます。
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