不動産投資において物件購入は投資のスタートです。せっかく買った物件、投資成功のカギはまさしく入居者集め（客付け）にあるといっても過言ではありません。たいていの場合不動産管理会社に客付けを任せると思いますが、今回は客付けに強い不動産管理会社の見極め方をご紹介いたします。
客付けの流れ
集客
自社のポータルサイトに掲載やチラシやレインズに掲載して幅広くアプローチ
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接客
情報を見た入居希望者が来店します。希望条件をヒアリングして複数の候補をだしますが仲介業者との連携が強い場合、お預かりしている物件をおすすめしてもらえるケースもあります。
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内見
入居者が気になる物件を内見します。内見なしに決めるケースはあまりないので申し込みをもらえるか、重要なところです。
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入居申し込み※入居審査
気に入った場合申込となりますが、入居審査があります。年収や連帯保証人、勤務先の情報から家賃支払い能力の可否を見ます。接客してみて、トラブルを起こしそうな人ではないか、チェックをしてオーナーへ報告することになりますので業者の見極め能力も必要です。客付けが得意と標榜する業者は多いですが、チェックが甘くトラブルメーカーを入れてしまい、他の入居者を追い出すケースもなかにはあるためオーナーは自分の物件を安心して預けられる業者を選ばなくてはいけません。
参考：不動産投資で重要となる管理会社の選び方とは？安心して任せられる業者を見極めるポイント
業務委託手数料（広告料＝AD）の相場
オーナー側から管理委託業者へ支払う手数料です。業務委託手数料の相場に決まりはないのではその地域と物件の状況により、大抵は家賃の1～３か月と言われています。人気エリア（23区内人気エリアなど）で家賃も相場並み、物件状況も良くすぐに決まりそうな場合、業務委託手数料（AD）を低めにしても業者としては入居希望者におすすめしてくれるでしょう。しかし物件状況があまりよくなく、不人気物件の場合いくらお願いしてもADが低い物件を業者としてはなかなかおすすめする気にならないといえます。そのような場合は周辺相場よりADを上げるなどの配慮が必要となることもあるでしょう。因みにADを利用してフリーレントとすることも入居者のお得感を印象付けることに有用です。オーナーからすると結局支払うものなので少しでも客付けに有効なら検討してもよいでしょう。
また、本筋からは外れますがそもそも客付けが難しい物件を買ってしまう事自体を避けるべきです。購入時にしっかりと物件の良しあしを見極めなくてはいけません。好立地であること、人気沿線で入居者を安定して確保できることは必須です。
購入前から不動産投資ははじまっているとも言えます。
参考：不動産投資会社がチェックしている立地条件とは？安定運用のための5つのポイント
仲介手数料について
仲介手数料は入居者が不動産会社に支払うもので本来オーナーの収入にはなりません。この仲介手数料については元付け業者、仲介業者間で分配をしますが客付け業者に100％支払われるケースが多いです。これにより客付け業者のやる気を増し紹介してくれる可能性が高まる為です。元付け業者は管理手数料とADを収益としますが管理を受けていない場合、仲介手数料の何割かを元付け業者の利益とする場合もあります。このような場合やはり客付け業者のモチベーションを下げることにもなる為基本的にオーナーが管理を依頼している業者に任せるのが良いでしょう。
大手か地域密着型か
大手不動産業者は幅広いネットワークからどの地域でも対応できるメリットがあります。大きいぶん様々なサービスが手厚くあることが多いです。一方で地域密着型の不動産業者ほど特定エリアに強くはないのでオーナーとの関係性がそこまで強くないこともあります。地域密着型のメリットとしては地域の広告に強く周辺住民との関係も構築できていることが多いことです。一方で得意エリア外での客付けは苦手です。
まとめ
客付けにおいては物件周辺環境をよく調査し、適正な募集条件を提案してくれる業者がよいでしょう。
また、客付けのみの業者の場合審査がどうしても甘くなりがちなので自社で管理を請け負っているような業者がおすすめです。
不動産投資は購入時点で、成功可否がかなり絞られるものでもあります。購入時点からしっかりと親身になって検討してくれる業者がよいでしょう。
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