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困った時のQ&A

よくある質問

A専業主婦の方でも、ご自宅や収益不動産を共同担保にして、ローンを組むことができる銀行もあります。この場合、ご自宅や収益不動産の名義がご主人様であっても、ご主人様が了承し、連帯債務者になっていただければ、奥様がローンを組むことは可能です。基本的には「世帯収入」で判断するという考え方です

Aレバレッジとは「てこの原理」のことです。小さな自己資金で、大きな収益（物件取得）をヨッコイショと持ち上げることです。レバレッジ効果には、ローンの借入（他人資本）を起こすことが前提条件となります。 つまり「小さな自己資金＋大きな借入＝大きな物件の取得」ということです。

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まず「ご準備できる自己資金を2－3分割して、最初の不動産を購入」します。その後半年から1年くらいの間、家賃が順調に入ってきて、月々の返済などに滞りがなく、きちんと銀行に「信用」がつけば、2棟目、3棟目と増やしていくことができます。

ですから、最初からあまり大きなものを狙わないで、小さなものからコツコツとお始めになられるのが良いと思います。そのほうがリスク分散にもなります。

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不動産を購入する際に、自己資金として、「頭金＋諸費用」の現金が必要となります。銀行によりまして、要求される「頭金」は、「販売価格の10％～30％」と様々です。「諸費用」は「販売価格のおよそ6％」が必要となります。「諸費用」の内訳は、「銀行のローン費用・登記費用・火災保険料・印紙代・仲介手数料」などです。

自己資金が1,000万円だとして、逆算で購入する不動産の販売価格を求めてみますと、「自己資金÷(20＋6％)＝販売価格」で、購入する不動産は、　1,000万円÷26％＝3,850万円となります。

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色々な投資の本で、「わたしは5億円のマンションを、フルローンで買いましたぁ！」というような成功談が数多く紹介されていまして、「担保評価が出れば、フルローンがＯＫだ」とお考えの方が多いようですが、実際は10～30％の自己資金が必要なのが現状です。

不動産などの資産をお持ちでいらっしゃる方や、個人的に銀行とお付き合いのある方は、「信用」でフルローンが可能かもしれませんが、初めて投資をお始めになられる方はなかなか難しいようです。頭金を入れていただいたほうが、家賃とローンの返済のバランスも良くなりますので、自己資金に合わせて、小さい不動産からご購入なされたほうがよろしいと思います

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やはり、1「場所」を間違えないこと、　2「利回り」だけを追いかけないこと、　3「建物の管理状態の良いもの」を選ぶ、　この3点でしょうか。

  1. 不動産投資は家賃収入を得るためのものですから「場所」を間違えると致命的となります。地域・沿線・周辺環境・駅からの距離など立地条件が最重要となってまいります。
  2. 次に「利回り」は、とても大切な要素ですが、満室になってはじめて得られるものです。例えば、利回り15％・10室のアパートでも、5室空室では、利回りは7.5％に落ちてしまいます。逆に利回り8％・6室のアパートでも、常時満室で稼動してくれれば、そのほうが利回り良くお持ちいただけますし、精神衛生上よろしいと思われます。
  3. 最後に、木造アパートで6部屋くらいの規模のものでも、足場を組んで屋根・外壁等を修繕しますと、およそ250～300万円の費用がかかります。まとまった出費を抑えるためには、初めから「建物の保存状態が良いもの」をご購入なされたほうが、よろしいと思います。

A古いマンションで一番気になるのは、屋上の防水と給排水管の劣化です。その修繕に関しては、やはりお金がかかります。個人で1棟所有するのであれば、余裕資金が必要です。賃貸に関しましては、場所さえ良ければ、室内のリフォームなどで十分対応できると思います。

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区分所有マンションを複数所有するメリットは、1,「換金性」と2,「リスク分散」です。

  1. 例えば、区分所有マンションを10室所有するのと、1棟10室のアパートを所有することを比較しますと、いざ現金が必要だ！という時に、区分所有でしたら「1室だけ売却する」といったことも可能です。逆にアパートでしたら、1室だけ切り離すことは不可能ですよね。また区分所有マンションは、1室500～800万円ぐらいですので、買い手がたくさんいます。短期間での売却が可能ですので、「換金性」が高いです。
  2. また、区分所有マンションをあちらこちらに所有していれば、天災や火災のときにも、「リスク分散」になります。

A投資ですので、やはり「利回り」は大切だと思います。しかし、「利回り」という数字だけを追いかけると、失敗するように思われてなりません。 「利回り」以前に大切なものは、「場所」と、「箱」です。
「場所」とは、地域・沿線・周辺環境・駅からの距離・将来発展性のある立地であり、「箱」とは、建物・部屋の管理状態や、広さ・間取り、設備の内容などです。 「場所」を間違うと、どんなにガンバッテも入居者が集まりませんし、「箱」を間違うと、建物の修繕などでかなりの費用がかかります。「利回り」は、あくまで満室になってはじめて得られるものですし、不動産は長期保有するものですから、10年先、20年先といった将来の展望も必要となってまいります。 バランスの良いものをお持ちになられるのがよろしいと思います。

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