目次
はじめに
東京都内でアパート投資を検討する際、多くの投資家は港区・目黒区・新宿区・渋谷区など、いわゆる人気の高い都心部エリアに注目しがちです。しかし、これらのエリアはすでに地価が高騰しており、利回りが出づらい傾向にあります。また、江東区をはじめとした湾岸エリアも再開発が進んでいますが、物件の供給過多や価格上昇により投資判断が難しい局面に差しかかってきています（※1）。
東京都内で一棟アパート・マンション投資を行うにあたり、港区・目黒区・渋谷区などの人気エリアはすでに物件価格が高騰し、利回りの確保が難しい状況です。また、江東区のように再開発が進むエリアでも、供給過多や地価上昇により参入のハードルが上がっています。
本記事では、そうした都心の主要エリアを除いた中から、将来性と賃貸安定性を兼ね備えたおすすめの地区をご紹介します。6〜12戸程度の中古アパートを1億円前後で取得し、数年後の売却益または安定収益を目指す投資家の方は特に必見の内容です！
中野区：再開発と文化が共存する注目エリア
- 再開発状況：中野駅北口において、「中野四丁目新北口駅前地区第一種市街地再開発事業」が都市計画決定され、2028年の完成を目指し大型複合施設の整備が進行中です【※1】。
- 将来性：駅前整備に加え、周辺の住宅地にも波及効果が見込まれ、今後数年で地価の上昇余地があると考えられます。
- 賃貸需要：単身者・若者を中心とした賃貸ニーズが高く、築年数が経過していても駅近であれば稼働率を維持しやすい傾向です。
板橋区：再開発とアクセスが魅力の再評価エリア
- 再開発状況：板橋駅西口では地上37階の超高層複合施設建設を含む再開発が進行中。2026年着工、2029年竣工予定です【※2】。
- アクセス性：JR埼京線で池袋まで1駅。都営三田線・東武東上線も利用可能で、都心アクセスに優れます。
- 賃貸市場：DINKs層や外国人入居者にも一定の人気があり、駅徒歩圏内の物件は満室経営が比較的しやすい状況です。
練馬区：都心近接の利回り重視エリア
- 特徴：西武池袋線・大江戸線・副都心線など多路線が利用可能。副都心線の直通で渋谷方面へのアクセスも良好。
- 価格と利回り：物件価格は23区内でも比較的安価で、利回り7〜8％も可能な物件が見られます【※3】。
- 安定性：駅近や住宅地では、ファミリー・単身の双方から安定的な賃貸需要があります。
北区：インフラ拡張で評価急上昇の余地あり
- 期待されるインフラ：東京メトロ南北線の延伸プロジェクトが進行中で【※4】、将来的なアクセス性の向上が見込めます。
- 賃貸需要：赤羽駅は近年再開発とともに若者や外国人居住者からも人気を集め、利回りと安定性を両立した投資が可能です。
豊島区：池袋を中心とした都市型再生エリア
- 再開発状況：池袋では「国際アート・カルチャー都市構想」のもと、教育・商業・文化施設の再編が進んでいます【※5】。
- 市場性：学生・社会人・外国人など賃貸ターゲットが多様。駅近物件は高い稼働率を維持しています。
- 今後の展望：池袋駅周辺では継続的な再整備が予定されており、地価・賃料の緩やかな上昇が期待できます。
江戸川区：高利回りとファミリー層需要
- 利回り重視に有効：小岩・平井・船堀エリアでは、築古アパートでも8％以上の高利回りが狙える事例があります。
- 注意点：ハザードマップによる浸水・液状化リスクは要確認【※6】。そのうえで、学区や商業施設の整備状況を見極めれば堅実な投資も可能です。
おわりに
アパート投資を行う上で「人気の都心部でなければ成功できない」というのは過去の常識になりつつあります。再開発、人口流入、交通利便性、価格帯、空室リスクなどを総合的に見れば、江東区や港区などの有名エリア以外にも十分に魅力的な投資先は存在します。
アパート投資では「人気エリア」だけでなく、「将来性」や「利回りバランス」を意識した地域選定が重要です。今回ご紹介した地区（中野区・板橋区・練馬区・北区・豊島区・江戸川区）はいずれも、価格と賃料のバランス、再開発動向、賃貸ニーズの観点から有望なエリアです。
今後の資産形成を見据え、ぜひエリア特性と物件条件を丁寧に見極めながら、有望な投資機会を掴んでいただければと思います。
